Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn tp HCM thực trạng và giải pháp

iv

2.3.2 Những khó khăn 40
2.3.2.1 Môi trường pháp lý 40
2.3.2.2 Cung cầu bất động sản trên thị trường 43
2.3.2.3 Những khó khăn khác 51

CHƯƠNG 3 : GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU
QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 56

3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách 56
3.1.1 Kiến nghị kị
p thời và thường xuyên 56
3.1.2 Xây dựng quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản 57
3.1.3 Lập sơ đồ chiến lược đầu tư dài hạn đối với lĩnh vực bất động sản 58
3.1.4 Thành lập phòng thẩm định, quy trình định giá bất động sản gắn với thị
trường 59

3.2 Giải pháp cung cầu tín dụng bất động sản
đạt hiệu quả 60
3.2.1 Tín dụng kích cung bất động sản 60
3.2.1.1 Đối với việc huy động nguồn vốn 61
3.2.1.2 Đối với việc hạn chế rủi ro 67
3.2.2 Tín dụng kích cầu bất động sản 69
3.2.2.1 Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng
bất động sản của ngân hàng 69

v
3.2.2.2 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khoản cho
vay bất động sản 70

3.3 Giải pháp khác 70
3.3.1 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro 71
3.3.2 Giám sát hoạt động ngân hàng thông qua ứng
dụng công nghệ tin học 71
3.3.3 Thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản 71

Một vài kiến nghị 72

Thành công, tồn tại và những vấn đề cầ
n khắc phục 74

KẾT LUẬN CHUNG 76
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


vi
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT


- BĐS: bất động sản.
- CBRE: CB Richard Ellis, công ty bất động sản hàng đầu thế giới của Mỹ.
- NHTM, ngân hàng: ngân hàng thương mại.
- TCTD: tổ chức tín dụng.
- GTCG: Giấy tờ có giá.
- TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh.
- UBND: Ủy ban nhân dân.


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU VÀ BIỂU ĐỒ


- Biểu đồ 2.1: Huy động vốn và cho vay của các NHTM trên địa bàn 27
- Biểu đồ 2.2: Tỷ trọng dư nợ trên huy động vốn 27
- Biểu đồ 2.3: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường 29
- Bảng số liệu 2.1: Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trung dài hạn/ tổng
dư nợ bất động sản 32
- Bảng số liệu 2.2: Vốn của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất
động sản tại TP.HCM 46
- Bảng số liệu 3.1: Phát hành giấy tờ có giá của các ngân hàng trên địa bàn
2004 – tháng 7/2008 63





1
MỞ ĐẦU


-
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của
Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho
sự ổn định và phát triển của ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đã
cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân
hàng là rất lớn.
Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng
phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị
trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động
cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng
trong mấy nă
m trở lại đây từ 2005-2007 không ngừng tăng lên trong khi nguồn
vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng
trong hoạt động này. Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối
với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho
sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt
động
ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế,
lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, tác giả quyết định chọn
đề tài “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM - Thực trạng và giải pháp” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp
thực tiễn nh
ằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng trên địa bàn trong hiện tại và tương lai.


2
- MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.
Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động
tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn để từ đó đưa ra giải pháp
cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng bất động
sản của các ngân hàng, theo đó có 03 vấn đề cần quan tâm:
- Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liề
n với hiệu quả kinh tế.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và
phòng ngừa rủi ro.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung
của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.

- ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
Thị trường bất động sản chị
u sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các
chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy mà nói, việc
nghiên cứu tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn không khỏi liên
quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài,
chỉ giới hạn ở:
1. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt độ
ng của các ngân hàng có cho vay đối với
lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TP.HCM.
2. Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ
năm 2004-tháng 7/2008.

- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3
Áp dụng phương pháp nghiên cứu lịch sử, phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp nghiên cứu định lượng, định tính, và phương pháp nghiên cứu
tham khảo ý kiến các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng.

- TÍNH THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Do hoạt động tín dụng bất động sản được các ngân hàng trên cả nước thực
hiện chứ không chỉ riêng có các ngân hàng trên địa bàn TP.HCM cho vay trong
lĩnh vực này. Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên đị
a bàn
chiếm phần lớn trong tổng dư nợ cho vay của cả nước, do đó trong một số giải
pháp được tác giả đề nghị có thể áp dụng cho các ngân hàng ở ngoài địa bàn
TP.HCM thực hiện.
Mặt khác, các giải pháp được áp dụng, là kết quả nghiên cứu thực tế, với
sự tham khảo ý kiến của các cán bộ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn,
cùng với kết quả tham khảo, nghiên cứu của b
ản thân tác giả, nên những giải
pháp đưa ra này có tính thực tiễn cao, có thể áp dụng trong hoạt động tín dụng
bất động sản của ngân hàng ở cả ngắn hạn và trung dài hạn.

- NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI.
Đề tài nghiên cứu “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại trên địa bàn TP.HCM - Thực trạng và giải pháp” là đề tài nghiên cứu chưa
có tác giả nào thực hiện từ trước đến nay. Mặt khác, các giải pháp được đưa ra
có sự tham khảo học hỏi kinh nghiệm của các chuyên gia; các giải pháp vừa
mang tính ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải pháp m
ới có thể áp dụng
trong thực tiễn hoạt động tín dụng bất động sản của ngân hàng.


4
- KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.

Kết cấu của đề tài gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản
và tín dụng ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại trên địa bàn TP.HCM.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM.

HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu
tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác
động của thị trường trong khi các giải pháp đưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực hoạt
động ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể củ
a các
ngành lĩnh vực khác như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách phát triển
của các ngành, lĩnh vực có liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất
nguyên liệu như xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư
Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản chỉ là một trong các
lĩnh vực để ngân hàng đầu tư. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện
các giải pháp
đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các
chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá
đầy đủ hiệu quả hoạt động của ngân hàng.
Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có một số giải pháp cần có thời
gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi
trườ
ng pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần phải tiếp tục đi

5
sâu, tìm hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế, trong khi phạm vi khả năng nghiên
cứu của tác giả vẫn còn rộng, chưa đủ sâu để các ngân hàng thuận tiện hơn trong
việc áp dụng các giải pháp vào thực tiễn.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả không th
ể giải quyết được tất cả
những điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như
những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện những vấn đề chưa
được giải quyết trong đề tài này.

Chân thành cám ơn.

TP.HCM, tháng 10 năm 2008.
Học viên: Nguyễn Ngọc Bình

6
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG.

1.1 KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1 Bất động sản là gì ?
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với
đất đai và các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Như vậy, theo quy định trên cho thấy bất động sản hàm chứa hai đặc điểm
sau:
- Thứ nhất, bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động
sản điển hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được
đó, nên vị trí bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn,
ở khu vực trung tâm hay
ở khu vực xa trung tâm, đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất
động sản. Cùng một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở hai nơi khác nhau thì
giá bất động sản cũng khác nhau. Đây là tính hàng hóa của bất động sản.
- Thứ hai, công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất
đai, nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đ
ai, nhà ở thì
được xem là bất động sản. Vì thế, đất đai, nhà ở bản thân nó là bất động sản
đồng thời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác.
Ngoài ra, cũng có bất động sản không thể là hàng hóa vì đó là những bất
động sản dùng để phục vụ các mục đích chính trị xã hội hay phục vụ cộng đồng.
Những bất động s
ản như vậy, tuy không chịu tác động chi phối của thị trường,

Xem chi tiết: Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn tp HCM thực trạng và giải pháp